Acquista terreni in locazione - che cos'è? Tutti i vantaggi e gli svantaggi

contenuto

• Diritto ereditario dell'edilizia - quali sono i "> vantaggi e svantaggi
• uso del suolo
• Uscita casa autunno
• Valore della proprietà variabile
• Da chi affittare?
• Caratteristiche legali
• Per i professionisti del settore immobiliare

Costruire su un terreno edificato è un'alternativa all'acquisto di terreni. È molto più economico e offre quindi l'opportunità di ottenere una proprietà anche con un budget limitato. Tuttavia, la costruzione su terreni ereditari presenta molti ostacoli e peculiarità legali che devono essere conosciuti prima della costruzione. Una buona conoscenza della situazione legale è obbligatoria prima della scelta di questa acquisizione immobiliare, altrimenti le sorprese malvagie minacciano.

Per bypassare gran parte dei costi di costruzione

La legge tedesca prevede, oltre all'acquisto di terreni, di affittarli per lungo tempo su beni di terzi. Ciò farà risparmiare agli sviluppatori immobiliari gran parte dei costi totali. Invece di un prezzo di acquisto una tantum, la proprietà viene affittata per 50 o 100 anni. L'affitto, tradizionalmente chiamato "contratto di locazione", non è un importo fisso ma è una percentuale del valore del terreno. Sebbene il termine "leasing" sia ancora diffuso, non è più legalmente consentito.

Questa procedura offre grandi vantaggi per entrambe le parti. La terra è soggetta a tasse. Un terreno edificabile inutilizzato quindi causa solo costi senza generare un ritorno. L'uso commerciale non costruttivo (ad es. Agricoltura o zootecnia) di un terreno edificabile è generalmente vietato, ma almeno soggetto ad autorizzazione. Il diritto di costruzione ereditaria può offrire al proprietario un rendimento così interessante, che va ben oltre l'imposta sulla proprietà.

Locazione - che cos'è?

Nel caso di beni di terzi, i proprietari terrieri e i promotori immobiliari stipulano un contratto a lungo termine per l'uso locato di un immobile. La proprietà è già stata approvata per la costruzione di immobili. Tuttavia, fino a che punto il terreno edificabile è già stato sviluppato dipende dal singolo caso. Lo sviluppatore immobiliare può teoricamente iniziare immediatamente con la costruzione dell'edificio. Tuttavia, è anche tenuto a pagare l'affitto del terreno a partire dalla data del contratto di acquisto.

Questo interesse è circa il 3-5% del valore della proprietà. Tuttavia, poiché ciò può variare, il ritorno è fornito con una certa varianza per entrambe le parti. Dopo la scadenza del contratto di licenza, termina il diritto di proprietà della proprietà. Se la proprietà non è stata acquistata dal proprietario nel frattempo, verrà rimborsata al proprietario senza sostituzione. Lo stesso vale se il proprietario non soddisfa più i suoi obblighi di pagamento. Questo è un periodo di grazia di due anni, dopo il quale il proprietario terriero può considerare il contratto sciolto.

La proprietà costruita ricade sul proprietario terriero, tuttavia è tenuto a pagare un indennizzo ragionevole.

La particolarità del diritto edilizio ereditario è che può essere ereditato a causa dei lunghi termini contrattuali. Pertanto, il contratto passa agli eredi di questo sviluppatore immobiliare. Tuttavia, questo vale solo per il tempo specificato. Anche il termine contrattuale usato dall'erede è passato per l'erede.

Vantaggi e svantaggi

I vantaggi della locazione sono per il locatario:

• Modo economico per acquistare terreni
• Significativa riduzione dei costi di costruzione
• Eredità della proprietà e del contratto

I vantaggi della locazione per il proprietario:

• Interesse ben garantito su capitale altrimenti inutilizzato
• Generazione a lungo termine di entrate supplementari
• Aumento del reddito attraverso l'affitto del terreno
• Alla fine del contratto, verrà addebitato un edificio economico

Gli svantaggi della locazione per il locatario:

• Sensazione di possedere la propria casa, ma non la propria terra
• Alcune incertezze sull'onere finanziario annuale
• Alta responsabilità verso il proprietario terriero
• Vendita significativamente complicata dell'edificio eretto.

Gli svantaggi della locazione per il proprietario:

• Sensazione di avere una casa strana sul tuo terreno
• Essere informati che l'inquilino gestisce la proprietà con cura
• Onere fiscale totale dell'affitto
• Lungo periodo di attesa per il mancato pagamento dell'affitto
• Elaborata valutazione annuale della proprietà

uso del suolo

Per una proprietà utilizzata esclusivamente a fini residenziali, è già una sfida garantire l'uso accurato della proprietà per l'intero periodo del contratto. Con un uso così lungo, è relativamente probabile che l'uno o gli altri residenti della proprietà non se ne occupino. Particolarmente problematici qui sono i cacciaviti per hobby. Gli oli usati scaricati illegalmente possono essere assegnati a un inquinatore solo dopo la scadenza di un contratto di locazione. Spesso, il proprietario terriero qui rimane seduto sui costi di ristrutturazione.

È ancora più problematico negli edifici commerciali costruiti per scopi di locazione. Le fluttuazioni degli utenti del magazzino e della sala di produzione possono essere molto grandi, rendendo ancora più difficile tenere traccia dell'uso effettivo della proprietà. In linea di principio, il proprietario terriero può effettivamente compensare il valore dell'edificio con i costi di ristrutturazione previsti per il terreno. Tuttavia, si dovrebbe anche rimanere realistici qui: si dovrebbe costruire un enorme edificio in pietra naturale in modo che sia ancora utilizzabile dopo 99 anni. Le costruzioni in muratura, in acciaio o in legno sono generalmente mature per la demolizione dopo 99 anni.

Uscita casa autunno

Il proprietario terriero ha il diritto, a determinate condizioni, di richiedere un ritorno anticipato della proprietà. Ciò vale soprattutto se può dimostrare che la proprietà non viene utilizzata correttamente o correttamente. Al contrario, il proprio uso di solito non è esecutivo per quanto riguarda la locazione a terra. Ecco la protezione degli inquilini, poiché finalmente a questo scopo è stato stabilito il lungo periodo di contratto.

In pratica, tuttavia, far rispettare un ritorno a casa non è così facile. Nella maggior parte dei casi, viene utilizzato il pagamento predefinito. Tuttavia, a 24 mesi, il legislatore prevede un tempo molto lungo in cui il padrone di casa deve adempiere ai suoi obblighi.

Inoltre, "uso improprio" è anche una questione di interpretazione. Ad esempio, non può essere fondamentalmente vietato il rinnovo di un edificio eretto in locazione. Non è nemmeno necessario che il proprietario dell'immobile sia informato degli attuali inquilini dell'edificio. Nell'interesse di un buon rapporto commerciale, tuttavia, si consiglia sempre ad entrambe le parti di trattarsi nel modo più aperto e trasparente possibile. Questo evita incomprensioni e previene costose controversie legali.

Valore della proprietà variabile

L'affitto al suolo dal tre al cinque percento sarà fissato per contratto e non cambierà durante la durata del contratto. Tuttavia, il prezzo del terreno è soggetto a fluttuazioni che incidono sul suo valore e quindi sull'affitto. Questo può essere estremamente diverso a livello regionale. Nella Germania orientale, ad esempio, ci sono molte regioni che negli ultimi vent'anni hanno registrato un drammatico calo dei prezzi degli immobili e degli immobili. Le case tra i tre ei cinquemila euro non sono rare in queste regioni.

Al contrario, ci sono regioni tedesche in cui i prezzi di immobili di ogni genere sono letteralmente esplosi. Attualmente, la regione intorno a Francoforte sul Meno sta vivendo un boom senza precedenti. I prezzi sono più che raddoppiati negli ultimi dieci anni. Poiché molte banche stanno trasferendo molti posti di lavoro da Londra in questa regione finanziaria a seguito della Brexit, è probabile che questa tendenza continui a lungo termine e si esasperi ulteriormente.

Qui, tuttavia, si deve semplicemente guardare alle leggi del mercato in termini di logica: nelle regioni con prezzi immobiliari bassi, nessuno offrirà un immobile incorporato ma cercherà sempre di venderlo. Laddove esiste un mercato acquirente di beni immobili, di solito non è interessante per la soluzione del patrimonio. Viceversa, nelle regioni del boom le trame sono di conseguenza costose. Ecco la locazione di terreni per la costruzione ereditaria giusta per entrambe le parti in modo molto intelligente: la proprietà rimane con il proprietario e non vede l'ora di aumentare le entrate. Tuttavia, l'installatore della proprietà può essere molto più calmo nell'approccio al suo progetto, poiché anche gli svantaggi riguardanti la vendibilità della proprietà mettono in prospettiva.

Da chi affittare "> Caratteristiche legali

La valutazione fiscale di una proprietà nel diritto di costruzione ereditaria è sempre per il proprietario solo dopo il puro valore del terreno prima della costruzione della proprietà. Sebbene un appezzamento di terreno costruito teoricamente aumenti di valore, tuttavia, il proprietario non può caricare la proprietà costruita per aumentare il valore della proprietà. Dopotutto, non è il suo edificio che si trova sulla sua proprietà in affitto. Tuttavia, questa considerazione presenta anche vantaggi per il proprietario: la valutazione fiscale della proprietà viene calcolata anche sulla base di terreni non sviluppati.

È importante per entrambe le parti che il trasferimento degli obblighi passi ai potenziali utenti successivi. Questo deve essere specificato dal contratto, altrimenti potrebbero esserci notevoli controversie legali con gli acquirenti degli edifici o del terreno. Questi di solito consumano tutti i vantaggi finanziari della proprietà costruita a terra.

Per i professionisti del settore immobiliare

Considerato abbastanza sobrio, emerge la seguente immagine: Il periodo di rimborso medio per una casa costruita dura 30 anni. Successivamente, un proprietario di abitazione è l'unico proprietario della sua proprietà senza essere responsabile nei confronti di nessun altro. Tuttavia, la detrazione di una rendita fondiaria per trenta anni comporta anche un importo considerevole, in modo che il vantaggio finanziario per i proprietari di case pure sia piuttosto basso.

Tuttavia, le cose sono diverse per i costruttori di case orientati al ritorno. Un appartamento plurifamiliare su una proprietà in affitto produrrà molto più rapidamente rispetto a se la proprietà dovesse essere acquistata per l'edificio. Inoltre, l'affitto al suolo annuale può essere dedotto come spesa, in modo che qui possano sorgere benefici fiscali globali.

Indipendentemente da come si desidera utilizzare la proprietà in locazione, una consulenza legale approfondita e dettagliata e un contratto a tenuta stagna sono essenziali per entrambe le parti. Solo un chiaro accordo contrattuale può garantire che entrambe le parti possano beneficiare in modo ottimale dell'attività. Ciò è particolarmente vero se i firmatari del contratto originale assegnano i loro diritti a terzi attraverso la vendita o l'eredità. Un buon contratto di locazione tiene conto di questo caso in larga misura e garantisce che durante la successione non possano sorgere problemi.