Costi di acquisto a colpo d'occhio per l'acquisto di terreni, case e appartamenti
contenuto
- struttura dei costi
- tassa di trasferimento immobiliare
- aliquote fiscali
- costi di intermediazione
- spese notarili
- Descrizione legali
- tassa di trasferimento immobiliare
- Costi di acquisto aggiuntivi
- i costi di ammodernamento
- i costi di sviluppo
- Costi successivi
- Suggerimenti per lettori veloci
Il sogno di possedere una casa è un desiderio di molti tedeschi. Nella maggior parte dei casi, il finanziamento è il principale ostacolo e ci sono diversi motivi per questo: le banche si aspettano che almeno il 20 percento del prezzo degli immobili debba essere finanziato tramite azioni. D'altra parte, i costi di acquisto sono una somma elevata, spesso non calcolata, se si desidera avere tutti i costi per l'acquisto di casa, terra o appartamento in vista, allora imparerai in questo post, tutto sui costi di acquisto.
struttura dei costi
Eventuali costi aggiuntivi aggiunti al prezzo di acquisto della proprietà sono indicati come costi di acquisto accessori. Questi includono i costi di intermediazione, le spese notarili e giudiziarie nonché l' imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari . Le banche non finanziano questi costi relativi all'acquisizione. Questi costi devono essere finanziati di tasca propria. I costi di acquisto accessori variano considerevolmente da uno stato federale all'altro e possono quindi rappresentare tra il 10 e il 15 percento del prezzo di acquisto immobiliare . In particolare, l'imposta sul trasferimento di terreni e i costi di intermediazione variano considerevolmente da regione a regione.
Al fine di mantenere una visione d'insieme, abbiamo creato per voi una tabella in cui sono elencati i costi di acquisto dei singoli stati federali. Tieni presente, tuttavia, che questa tabella ha solo lo scopo di darti una panoramica. I prezzi non sono pertanto fissi e soggetti alle normali fluttuazioni del mercato. Per la visione d'insieme, sono stati stimati l'1, 5 percento dei costi notarili e l'iscrizione al catasto.
Tabella - Struttura dei costi con commissioni di intermediazione
| stato | Somma dei costi di acquisto |
| Baden-Württemberg | 10, 07% - 11, 26% |
| Baviera | 8, 57% - 9, 76% |
| Berlino | 13, 45% - 14, 64% |
| Brandenburg | 15.14% |
| Bremen | 10, 07% - 12, 45% |
| Amburgo | 12, 25% |
| Assia | 11, 07% - 13, 45% |
| Meclemburgo-Pomerania Anteriore | 10, 69% - 13, 64% |
| Bassa Sassonia | 10, 07% - 12, 45% |
| Nord Reno-Westfalia | 11.57% |
| Rheinland-Pfalz | 10, 07% |
| Saarland | 11.57% |
| Sassonia | 8, 57% - 12, 14% |
| Sassonia-Anhalt | 10, 07% - 13, 64% |
| Schleswig-Holstein | 11, 57% - 15, 14% |
| Turingia | 11, 57% - 15, 14% |
Tabella - Struttura dei costi senza commissioni di intermediazione
| stato | Somma dei costi di acquisto |
| Baden-Württemberg | 6, 5% |
| Baviera | 5% |
| Berlino | 7, 5% |
| Brandenburg | 8% |
| Bremen | 6, 5% |
| Amburgo | 6% |
| Assia | 7, 5% |
| Meclemburgo-Pomerania Anteriore | 6, 5% |
| Bassa Sassonia | 6, 5% |
| Nord Reno-Westfalia | 8% |
| Rheinland-Pfalz | 06.05% |
| Saarland | 8% |
| Sassonia | 5% |
| Sassonia-Anhalt | 6, 5% |
| Schleswig-Holstein | 8% |
| Turingia | 8% |
tassa di trasferimento immobiliare
La tassa di trasferimento immobiliare è dovuta per ogni acquisto di un immobile a partire da 2500 euro e può arrivare fino al 50 percento dei costi di acquisto. Questa è una tassa una tantum che l'ufficio delle imposte richiede. Da non confondere con l'imposta fondiaria annuale sugli immobili, richiesta dalle città e dai comuni. La base di calcolo per l'imposta sul trasferimento immobiliare è il prezzo di vendita dell'immobile.
Nota: l'imposta sul trasferimento di beni immobili è limitata al valore del terreno solo se l'acquirente inizia a costruire la casa lì in un secondo momento. A tal fine, la conclusione dei contratti, ma temporalmente e in termini di contenuto separatamente. Sotto questo aspetto, non vi è alcuna imposta sul trasferimento di terreni per l'edilizia abitativa.
Esistono diverse eccezioni in cui l'ufficio delle imposte non richiede una tassa di trasferimento immobiliare.
- Cessioni tra coniugi e partner registrati
- Valore della proprietà inferiore a 2500 €
- Vendite immobiliari tra persone direttamente collegate: genitore-figlio (anche adottato)
- Dono di persone direttamente collegate, nonché coniugi e compagni di vita
- Co-eredi di Nachlassteilung
Secondo § 13 para.2 GrEStG, sebbene i proprietari e gli acquirenti siano considerati debitori fiscali, il contratto di acquisto definisce chiaramente chi paga l'imposta sul trasferimento di proprietà e, nella maggior parte dei casi, si tratta dell'acquirente. Pertanto, l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari difficilmente può essere evitata nei costi di acquisto.
aliquote fiscali
A seconda dello stato federale, l'importo della tassa di trasferimento immobiliare è compreso tra il 3, 5 e il 6, 5 percento del prezzo di acquisto immobiliare . Ciò vale sia per i terreni sia per gli appartamenti e le case.
| un'aliquota di tassazione | stati |
| 3, 5% | Baviera, Sassonia |
| 4, 5% | Amburgo |
| 5.0% | Baden-Württemberg, Meclemburgo-Pomerania Anteriore, Bassa Sassonia, Renania-Palatinato, Sassonia-Anhalt, Brema |
| 6, 0% | Berlino, Assia |
| 6, 5% | Brandeburgo, Renania settentrionale-Vestfalia, Saarland, Schleswig-Holstein, Turingia |
Le aliquote fiscali sono molto diverse, perché fino al 1 ° settembre 2006, le aliquote fiscali a livello nazionale uniformemente al 3, 6 percento. Dal momento che gli stati federali sono autorizzati a fissare questa aliquota fiscale, questo è aumentato in modo drammatico. Solo in Baviera e Sassonia, l'imposta sul trasferimento di terreni è ancora del 3, 5 percento. Questi aumenti sono una fonte di entrate benvenuta per alcuni Stati, dal momento che qualcosa di più del 3, 5 percento non fa più parte del sistema nazionale di perequazione finanziaria.
costi di intermediazione
Anche la commissione di intermediazione è difficile da evitare, poiché i broker sono spesso il modo migliore e più semplice per acquisire un oggetto, che si adatta alle proprie aspettative. Come per l'imposta sul trasferimento di terreni, ci sono anche broker regionali presso l'intermediazione.
| commissione realtor | stati |
| 3, 57% | Renania Settentrionale-Vestfalia, Renania-Palatinato, Saarland |
| Dal 3, 57% al 4, 76% | Baden-Württemberg, Baviera |
| Dal 3, 57% al 5, 95% | Brema, Bassa Sassonia, Assia |
| Dal 3, 57% al 7, 14% | Sassonia, Sassonia-Anhalt, Schleswig-Holstein, Turingia |
| Dal 4, 19% al 7, 14% | Meclemburgo-Pomerania Anteriore |
| Dal 5, 95% al 7, 14% | Berlino |
| 6, 25% | Amburgo |
| 7, 14% | Brandenburg |
Nota: nella maggior parte degli stati federali, la commissione di intermediazione è suddivisa tra acquirente e venditore, ma il cosiddetto "principio di ordinazione" non si applica alle vendite immobiliari, ma solo alla locazione. Quindi devi aspettarti di pagare la commissione di intermediazione, anche se il venditore ha assunto il broker.
Dato che i broker addebitano spesso più del 3, 5% più l'imposta sulle vendite, dovresti prima essere completamente informato sulla commissione di intermediazione e fissarla contrattualmente in modo da non superarla. Le commissioni di intermediazione rappresentano quindi una quota non trascurabile dei costi di acquisto. È quindi importante trovare il broker giusto per le tue esigenze. Se hai trovato un broker, scopri le sue referenze e informati di persona con i proprietari. Controlla le qualifiche del broker e da quanto tempo è mediatore immobiliare, specialmente nella sua regione.
Prestare attenzione ai seguenti punti per la commissione di intermediazione
- Le commissioni sono deducibili dalle tasse solo in casi eccezionali
- la commissione deve essere pagata entro 3 settimane
- Le commissioni di intermediazione sono dovute anche quando il contratto di vendita è terminato in modo retrospettivo
- Se sono stati commissionati broker diversi, le commissioni possono raddoppiare
- Il prezzo di acquisto potrebbe già includere commissioni di intermediazione, ad esempio per nuovi progetti di costruzione
- I broker possono addebitare commissioni più elevate per proprietà di basso valore
spese notarili
Per l'acquisto di un immobile è sempre richiesto un notaio, poiché senza un notaio un contratto di acquisto è inefficace. Il costo per il notaio è di circa l'1 percento del prezzo di acquisto. Tra i compiti del notaio figurano l'identificazione delle identità e la preparazione dei contratti di acquisto. Inoltre avvia la registrazione del nuovo proprietario nel registro fondiario e la cancellazione del vecchio proprietario in selbigem. Se si richiedono ulteriori servizi del notaio per richiedere, le commissioni notarili possono aumentare.
Descrizione legali
Dopo che il notaio ha avviato l'iscrizione del nuovo proprietario nel registro fondiario, il registro fondiario prende la registrazione e l'acquirente diventa il nuovo proprietario della proprietà. Per la registrazione è dovuta una commissione di circa lo 0, 5 percento del prezzo di acquisto . Pertanto, la voce del catasto rappresenta l'elemento più piccolo dei costi di acquisto.
Nota: se finanziati, gli enti creditizi richiederanno la registrazione di un'ipoteca nel registro fondiario come garanzia.
Calcola i costi di acquisto
Al fine di mostrarvi qual è la struttura dei costi dei costi di acquisto accidentale, abbiamo preparato un calcolo comparativo. Come oggetto di riferimento, abbiamo utilizzato una casa indipendente, con 5 stanze e 100 metri quadrati di spazio abitativo, per il calcolo di 440.000 euro. La proprietà deve essere situata in Assia ed è una commissione di intermediazione del 5, 95 per cento concordata. Le spese notarili e l'iscrizione al catasto sono stimate all'1, 5 percento.
| Costo di acquisto | calcolo |
| prezzo d'acquisto | 440.000 € |
| tassa di trasferimento immobiliare | 26.400 € |
| Commissione di intermediazione (netta) | 26.180 € |
| Imposta sulle vendite del 19% sulla commissione di intermediazione | 4.974 € |
| Spese notarili e iscrizione al catasto | 6.600 € |
| Totale dei costi totali | 504.154 € |
| Somma dei costi di acquisto | 64.154 € |
I costi di acquisto sono nel nostro esempio 64.154 euro. Questo è il 12, 7 percento del prezzo di acquisto e questi non sono cofinanziati dalle banche, quindi l'acquirente deve finanziare con i propri fondi. Aggiungete a ciò l'equità del 20 percento, oltre a quella necessaria per un prestito bancario, quindi aggiungete altri 88.000 euro. Questo ammonta a 152.154 euro che dovresti finanziare da solo.
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Costi di acquisto aggiuntivi
Oltre ai normali costi di acquisto, a seconda delle condizioni della proprietà, possono essere sostenuti costi aggiuntivi. Eventuali costi di acquisto accidentali che possono verificarsi devono essere presi in considerazione nella pianificazione finanziaria in modo da non subire alcun disastro finanziario e potrebbe essere necessario un rifinanziamento costoso.
i costi di ammodernamento
Chiunque abbia acquistato una casa o un appartamento potrebbe dover pianificare i costi di ristrutturazione e ammodernamento. Soprattutto con le proprietà più vecchie, potrebbe essere necessario rinnovare perché finestre, porte e tetto devono essere rinnovati, in quanto potrebbero non avere l'efficienza energetica necessaria. Se, ad esempio, è necessario un rinnovamento energetico, è necessario valutare se ciò potrebbe essere sovvenzionato dallo Stato.
i costi di sviluppo
Chiunque desideri acquistare un appezzamento di terreno per costruire la propria casa dovrebbe prima controllare fino a che punto il terreno edificabile è già stato sviluppato. Sarebbe ottimale se il terreno edificabile fosse completamente sviluppato o i costi di sviluppo fossero inclusi nel prezzo di acquisto. Non si aggira la maggior parte dei costi di sviluppo, perché solo per un appezzamento di terreno sviluppato è concesso un permesso di costruzione.
Nota: prima di acquistare un pezzo di terra, chiedi all'autorità edile responsabile di quanto possono essere elevati i costi di sviluppo.
Gli elementi per lo sviluppo includono:
- corrente
- Gas (non assolutamente necessario)
- acqua
- telecomunicazioni
I costi non sono fissi, poiché si basano sulla distanza dal bivio, ma è possibile stimare per gli articoli elettricità, gas e acqua ciascuno circa 2000 euro. La connessione alla rete di telecomunicazioni è spesso un po 'più economica. Ma anche quando si acquista una casa si possono ancora sostenere costi di sviluppo. Naturalmente, chiunque acquisti una vecchia proprietà esistente non si aspetta di sostenere costi di sviluppo aggiuntivi, poiché sono previsti tubi di elettricità, gas e acqua, ma si dovrebbe verificare se i costi di sviluppo sono già stati fatturati. Verificare con il proprio broker o la propria comunità se i costi di sviluppo sono già stati pagati. I costi di sviluppo sono un grosso problema e se hai bisogno di maggiori informazioni, puoi scoprire tutto ciò che devi sapere nel nostro contributo Talu " Costi di sviluppo immobiliare - Costi per m² ".
Costi successivi
Dopo l'acquisto di un immobile, vengono sostenute spese regolari, oltre alla rata mensile di rimborso del mutuo. Questi includono, ad esempio, costi come l'imposta sulla proprietà, l'assicurazione dei proprietari di abitazione e l'assicurazione di responsabilità civile per i proprietari di abitazione e l'assicurazione di responsabilità civile. Naturalmente, i costi e le spese per l'elettricità e il riscaldamento per lo smaltimento dei rifiuti e simili continuano a diminuire, come anche per tutte le altre famiglie.
Suggerimenti per lettori veloci
- I costi di acquisto sono molto diversi a livello regionale
- i costi di acquisto possono ammontare tra il 10 e il 15% del prezzo di acquisto
- Le banche non finanziano i costi di acquisto
- Calcola se potrebbero essere sostenuti costi aggiuntivi
